Ngân hàng Nhà nước lý giải việc siết cho vay mua nhà trên 3 tỷ đồng

Ngân hàng Nhà nước vừa tiếp tục có những lý giải xung quanh quy định khoản vay mua bất động sản có số dư nợ trên 3 tỷ đồng sẽ áp dụng hệ số rủi ro 150% được đưa ra trong dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN.
Siết cho vay mua nhà trên 3 tỷ đồng: Ngân hàng Nhà nước nói gì? Kiểm soát chặt dòng tín dụng vào bất động sản, chứng khoán Ngân hàng Nhà nước: Tín dụng tăng trưởng 5,75%

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, việc đưa quy định về áp mức rủi ro 150% đối với khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có dư nợ trên 3 tỷ đồng có thể chưa thực sự hợp lý với tất cả khoản vay liên quan đến bất động sản nhưng là bước tiến so với quy định trước đây.

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, Thông tư 36 trước đây có quy định toàn bộ các khoản vay kinh doanh bất động sản (gồm cả cho vay mua nhà ở) đều áp dụng hệ số rủi ro 200%, trừ khi đó là cho vay tiêu dùng; dẫn đến hiện tượng các khoản cho vay mua nhà, sửa và chữa nhà để bán, cho thuê … với mục đích sinh lời đều được các ngân hàng thương mại đưa vào cho vay tiêu dùng, phản ảnh không đúng bản chất rủi ro của nó, và khiến chính sách điều tiết tín dụng tiêu dùng bị méo mó.

Ngược lại, dự thảo sửa Thông tư 36 quy định giới hạn khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà mà tổng dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng, mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ hoặc khoản vay để phục vụ hoạt động kinh doanh được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay được áp dụng hệ số rủi ro 50%, mức hệ số rủi ro 100% đối với các khoản vay có nợ gốc từ 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng; cũng giúp phản ánh đúng hơn chủ trương chính sách của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước nhằm khuyến khích, hỗ trợ người dân mua nhà ở, nhà xã hội (đối tượng có nhu cầu thực, nhu cầu thiết yếu và đang là phân khúc thiếu nguồn cung).

ngan hang nha nuoc ly giai viec siet cho vay mua nha tren 3 ty dong
Ảnh minh họa.

"Có thể thấy các mức ngưỡng áp dụng rủi ro đã được phân tầng nhằm tác động tốt hơn, điều chỉnh tốt hơn đến thị trường, giúp đối tượng thụ hưởng chính sách được hưởng lợi nhiều hơn. Đây là điểm tích cực của quy định sửa đổi so với trước đây'', Ngân hàng Nhà nước nhận định.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cho rằng cần đánh giá chính xác hơn về mức ngưỡng 3 tỷ đồng. Theo nguyên tắc các ngân hàng chỉ cho vay mua nhà với tỷ lệ cho vay tối đa là 70% giá trị hợp đồng mua bất động sản. Cụ thể, với mức ngưỡng 3 tỷ đồng giá trị gốc của khoản vay thì tương ứng giá trị nhà sẽ ở mức 4,2-4,5 tỷ đồng.

"Đây có lẽ là con số khá hợp lý so với giá nhà trung bình hiện nay tại Việt Nam, cũng như mức thu nhập của người dân Việt Nam và đối tượng mua bất động sản này. Cuối cùng, phạm vi của Thông tư này có phạm vi tác động không lớn đến thị trường bất động sản, vì chỉ áp dụng đối với NHTM gặp khó khăn về tài chính trong giai đoạn sáp nhập, hợp nhất chưa đáp ứng chuẩn Basel II (trong khi những ngân hàng thương mại đã đáp ứng Basel II sẽ thực hiện theo Thông tư 41)'', Ngân hàng Nhà nước nhận định.

Cũng theo Ngân hàng Nhà nước, kể từ năm 2020, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ áp dụng quy định tỷ lệ an toàn vốn theo quy định tại Thông tư số 41; theo đó, hệ số rủi ro của khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản, khoản cho vay thế chấp nhà sẽ phản ánh chính xác mức độ rủi ro của khoản vay (30%, 40%, 50%; 60%; 70%; 80%; 100%; 160%; 200%) phụ thuộc vào đặc điểm, cấu trúc của khoản vay như: Tỷ lệ bảo đảm của khoản vay (LTV), tỷ lệ thu nhập của khách hàng (DSC), mục đích sử dụng vốn vay. Theo đó, sẽ phản ánh chính xác hơn mức độ rủi ro của khoản vay lĩnh vực bất động sản và giúp Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tốt hơn thanh khoản, mức độ rủi ro của hệ thống ngân hàng.

Như vậy nếu nhìn nhận khách quan, có thể thấy những điểm bổ sung chỉnh sửa trong dự thảo Thông tư 36 về cơ bản là tích cực hơn, phù hợp với xu hướng thị trường và là hành động cần thiết để đảm bảo thị trường BĐS, ngành ngân hàng và rộng hơn là cả nền kinh tế vận hành lành mạnh, phòng ngừa rủi ro. Bên cạnh đó, trong quá trình hoàn thiện dự thảo, Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành liên quan nên lưu ý thêm 2 điểm sau để Thông tư sửa đổi đạt được chất lượng cao hơn.

Thứ nhất là mức ngưỡng dư nợ gốc trên 3 tỷ đồng áp dụng hệ số rủi ro 150% nên được tính toán kỹ lưỡng hơn, để có thể tiếp tục phân nhóm mạnh hơn nữa đối với nhóm khoản vay áp dụng mức rủi ro 150% (thí dụ, có những khoản vay áp dụng hệ số rủi ro 125% thay vì tất cả phân khúc này đều là 150%).

Thứ hai, Bộ Xây dựng cần sớm nghiên cứu và ban hành quy định tiêu chí phân loại sản phẩm bất động sản để Ngân hàng Nhà nước xây dựng chỉ tiêu kiểm soát tín dụng bất động sản phù hợp (bất động sản cao cấp/trung cấp/thấp cấp; bất động sản nhà ở/khu công nghiệp/nghỉ dưỡng; kinh doanh bất động sản sơ cấp/thứ cấp…); hoàn thiện các quy định của pháp luật nhằm hạn chế tối đa việc vi phạm quy định pháp luật của chủ đầu tư dự án bất động sản, tránh ảnh hướng tới chất lượng tín dụng, uy tín của ngân hàng cho vay.

Văn Huy
Xem phiên bản mobile