HoREA: 7 điểm nghẽn của thị trường địa ốc TP. HCM

TTPL - Vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, ẩn số tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính nhiêu khê, chính sách tín dụng chưa phù hợp... là những điểm nghẽn làm suy giảm đà tăng trưởng của thị trường bất động sản TP. HCM năm 2018.
horea 7 diem nghen cua thi truong dia oc tp hcm

Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, các Bộ: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Giao thông vận tải, Thành ủy TP. HCM và UBND TP. HCM báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2018 và kiến nghị các giải pháp để thị trường phát triển minh bạch, ổn định, lành mạnh, bền vững. Tại văn bản báo cáo, HoREA đã chỉ ra 7 điểm nghẽn có thể làm suy giảm đà tăng trưởng của thị trường bất động sản TP. HCM năm 2018.

Mắc chấp thuận chủ trương

Theo HoREA, việc cơ quan Nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên trong các điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay.

Vướng giải phóng mặt bằng

Công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang "da báo" không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, và cũng là một nguyên nhân làm sụt giảm số lượng các dự án bất động sản. Do vậy, theo HoREA, cơ quan chức năng cần có cơ chế hiệp thương, thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên và lợi ích công cộng.

Ẩn số tiền sử dụng đất

HoREA cho rằng phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho", làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách Nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba".

Nghẽn chuyển nhượng dự án

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng.

Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp nhưng theo các quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án.

Cho nên, trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách Nhà nước.

Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 700 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư. Nhiều dự án bị "đắp chiếu", là "hàng dự án tồn kho", nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Mắc quy định thanh toán

Theo HoREA, hiện vẫn có khoảng trống pháp lý do còn thiếu quy phạm pháp luật quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho dự án thực hiện theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Chính vì vậy, Chính phủ nên sớm ban hành Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT.

Chính sách tín dụng chưa phù hợp

Theo HoREA, ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo quy định mới, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 1/1/2019. Tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng. Tại TP. HCM, tỷ trọng này là 10,8%, cao hơn mức bình quân của cả nước, điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.

Thủ tục hành chính nhiêu khê

HoREA cho rằng, Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị quyết 19/NQ-CP nhằm thúc đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh. Một số Sở, ngành đã công bố các thủ tục hành chính và thực hiện cơ chế một cửa, liên thông, nộp hồ sơ qua mạng, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Quy hoạch Kiến trúc... Nhưng trên thực tế, thủ tục hành chính vẫn còn rất nhiêu khê và đã xuất hiện hiện tượng một số cán bộ, công chức nhà nước Sở, ngành có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, co thủ, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.

Hiện nay, vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn xem xét "đủ điều kiện" trước khi nhận hồ sơ, hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, kéo dài thời gian trong quá trình thụ lý. Hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng điều chỉnh thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập. Các Bộ, ngành chưa mạnh dạn phân cấp cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, để từ đó các Bộ, ngành tập trung vào công tác hoạch định chính sách, xây dựng thể chế, thực hiện hậu kiểm, chứ không chỉ chăm bẵm vào việc giữ lại quyền thẩm duyệt, thẩm định dự án của doanh nghiệp để lấy "phí", hoặc đi thanh tra, kiểm tra để "nhũng nhiễu", "hành" doanh nghiệp.

Hậu Lộc
Phiên bản di động